東京地方裁判所 昭和４７年（ワ）３１９８号 判決
原告 伊藤鍵吾
右訴訟代理人弁護士 小坂重吉
被告 岩松貞義
同 岩松きち
右被告両名訴訟代理人弁護士 籠原秋二
主文
原告の請求をいずれも棄却する。
訴訟費用は原告の負担とする。
事実
第一当事者の求めた裁判
一 請求の趣旨
１ 被告らは、原告に対し、被告岩松貞義においては、別紙物件目録（二）記載の建物から退去し、被告岩松きちにおいては、同建物を収去して、それぞれ同物件目録（一）記載の土地を明渡せ。
２ 被告らは、各自原告に対し、被告岩松貞義においては、昭和四六年四月一日から、被告両名においては、昭和四七年四月四日（もしくは昭和四八年二月一〇日）から右明渡ずみまで一ヶ月金三、三二〇円の割合による金員を支払え。
３ 訴訟費用は、被告らの負担とする。
４ 仮執行の宣言。
二 請求の趣旨に対する答弁
１ 主文と同旨。
第二当事者の主張
一 請求の原因
１ 原告は、昭和二〇年ころ、その所有にかかる別紙物件目録（一）記載の土地（以下、本件借地という。）をつぎの条件で被告岩松貞義（以下、被告貞義という。）に賃貸して引渡した（以下、本件借地契約という。）。
（一） 使用目的 普通建物所有
（二） 地代 一ヶ月金三、三二〇円（昭和四六年三月一日以降）
（三） 月末持参払。
２（一） （借地の無断転貸）
ところが、被告貞義は、昭和二八年四月ころ、本件借地のうち西側部分（別紙添付図面「本件建物敷地」）を無断で、被告岩松きち（以下、被告きちという。）に転貸し、被告きちは、そのころ、右借地部分に別紙物件目録（二）記載の建物（以下、本件建物という。）を建築所有し、爾来、被告らは、本件建物に居住してともに、本件借地を使用占有している。
（二） （用法違反および無断転貸）
被告貞義は、昭和四六年四月ころ、本件借地の東側部分に存したバラック建物を取り毀わし、その跡地約八二、六四平方メートルをコンクリート舗装して、有料駐車場とし、右駐車場部分の借地を第三者に転貸し使用させている。
（三） （賃料の不払）
被告貞義は、昭和四六年四月一日から昭和四七年三月末までの本件借地の地代を支払わない。
そこで、原告は、被告貞義に対し、昭和四七年三月二七日到達の書面をもって、右地代を、一週間以内に支払うよう催告した。
３ 原告は、被告貞義に対し、前記書面をもって、右書面到達の日から一週間以内に、前項（二）記載の有料駐車場を廃棄するよう求め、右期間内に右駐車場が廃棄されないときは、本件借地契約を解除する旨の意思表示をした。従って、本件借地契約は、昭和四七年四月三日の経過をもって解除終了した。
仮に右の用法違反および無断転貸を理由とする解除が認められないとしても、原告は、被告貞義に対し、昭和四八年二月九日の本件口頭弁論期日において、前項（一）および（三）記載のような本件借地の無断転貸および地代の不払を理由として、本件借地契約を解除する旨の意思表示をした。従って、本件借地契約は、おそくとも昭和四八年二月九日には解除によって終了した。
４ よって、原告は、被告貞義に対しては、本件借地契約解除に基づき、本件建物から退去して、また被告きちに対しては、本件借地の所有権に基づき、本件建物を収去して、それぞれ本件借地を明渡すことならびに、被告貞義に対し、昭和四六年四月一日から右解除の日である昭和四七年四月三日（もしくは、昭和四八年二月九日）までは、延滞賃料として、被告両名に対し、右解除の日の翌日から本件借地明渡ずみに至るまでは、賃料相当の損害金として、一ヶ月金三、三二〇円の割合による金員の支払を求める。
二 請求の原因に対する認否
１ 請求の原因１の事実は認める。
２（一） 同２（一）の事実のうち、原告主張のころ、本件建物が建築され、爾来、被告らがこれに居住していることは認める。その余の事実は否認する。本件建物は、被告貞義が建築し所有しているものである。
（二） 同２（二）の事実のうち、本件借地の東側部分をコンクリート舗装し駐車場としして使用していることは認めるがその余の事実は否認する。
駐車場として使用するようになったのは、昭和四五年一一月末ころからである。
従来からあったバラック建物を取り毀わした跡地をコンクリート舗装しただけのいわゆる露天の駐車場でありしかも本件借地の大半を依然本来の使用目的である建物所有のため使用しているのであるから、所定の用方に違反するものではない。
さらに、駐車場として使用している借地部分も被告貞義が直接管理占有しているのであるから、右借地部分を第三者に転貸したことにはあたらない。
（三） 同２（三）の事実は否認する。但し、原告主張の書面がそのころ、到達したことは認める。
３ 同３の事実は認める。但し、各解除の意思表示の効果については争う。
４ 同４の主張は争う。
三 抗弁
１ （被告きちに対する無断転貸について）
仮に、被告貞義が、被告きちに対し、本件建物を所有させるため、本件借地部分のうちその建物敷地部分を同女に転貸したものとみられるとしても、同女は、被告貞義の妻として本件建物に居住している者であって、本件借地契約上は、実質的に被告貞義と同等の地位にあるものとみるべきであるから、右転貸には、信頼関係を破壊するに足らない特段の事情がある。
２ （用方違反および無断転貸について）
（一） 被告貞義が、本件借地のうち東側部分を駐車場として使用することについては、昭和四五年一一月一〇日ころ、原告の承諾を得ている。
（二） 仮に、駐車場としての利用が所定の用方に反し、かつ、右承諾が認められないとしても、駐車場としての利用には、つぎのような事由があるので、背信行為とはみられない特段の事情がある。すなわち、被告貞義は、老齢の上、中風を患っていて本業の塗装業もできず、生活に困窮しやむをえず、生活の糧をうるため、本件借地の一部を駐車場として使用することにしたもので、駐車場の様式も、露天の簡易なもので、その規模も駐車台数がせいぜい六台程度の小規模なものであり、しかも本件借地上の本件建物に居住している被告らが、右駐車場部分の借地を従来どおり直接管理しているのであるから、被告貞義が借地の一部を駐車場として使用することによっても、賃貸人である原告に対し著しい不利を蒙らしめることにはならない。
３ （賃料不払について）
被告貞義は、原告に対し、昭和四六年四月三〇日同月分の賃料を原告方に持参して提供したが、原告はその受領を拒絶したので、同年五月一五日右賃料を供託し、さらに、昭和四七年四月一日前記同年三月二七日到達にかかる賃料支払催告に応じて、昭和四六年五月分から昭和四七年三月分までの賃料合計金三万六、五二〇円を原告方に持参して提供したところ、原告は、その受領を拒絶したので同年四月三日右賃料を供託した。従って、被告貞義には、原告主張のような賃料不払はない。
四 抗弁に対する認否
１ 抗弁１の事実のうち、被告らが夫婦であって、ともに、本件建物に居住していることは、認める。その余の事実は否認し、その主張も争う。
２（一） 同２（一）の事実は否認する。
（二） 同２（二）の事実のうち、被告貞義が高齢で中風を患っていることは認めるが、その余の事実は知らないし、その主張は争う。
３ 同３の事実のうち被告貞義がその主張するころ昭和四六年四月分の賃料を供託したことは認めるが昭和四七年四月三日の供託については知らない。その余の事実は否認する。
第三証拠関係≪省略≫
理由
一 原告が、被告岩松貞義（以下、被告貞義という。）に対し、昭和二〇年ころ、原告所有の別紙物件目録（一）記載の土地（以下、本件借地という。）を普通建物所有の目的で賃貸した（以下、本件借地契約という。）こと、その賃料が昭和四六年三月以降一ヶ月金三、三二〇円であることは、当事者間に争いがない。
二 そこで、つぎに本件借地契約について、解除事由の有無を順次検討する。
１ （被告きちに対する無断転貸について）
別紙物件目録（二）記載の建物（以下、本件建物という。）については、被告岩松きち（以下、被告きちという。）のための昭和三〇年一月二四日受付所有権保存登記がなされていることは、当事者間に争いがなく、これによると、登記簿上の所有名義人である被告きちが本件建物を所有するものと推定すべきが相当であって（最判昭和三四年一月八日民集一三巻一頁参照）、≪証拠省略≫のうち、右に反する部分は措信できず、他に右推定を覆えすに足る証拠はない。
ところで、借地上の建物所有権が借地人の意思によって、借地人以外の者に帰属するに至った場合には、建物所有権の移転と同時に借地権の譲渡あるいは借地の転貸があったものと推認するのが相当であるが、≪証拠省略≫によると、本件建物についての被告きちのための所有権保存登記は、被告らの意思に基づいてなされたこと、一方、右保存登記後も、被告貞義は、原告との本件借地契約上賃借人たる地位にとどまっていることが認められるから、被告きちは、本件建物を所有するためその敷地部分を転借し使用しているものと推認するほかない。しかしながら、被告らは、夫婦であって、昭和二〇年ころから、本件借地上の建物に生活をともにしてきた間柄であることは、当事者間に争いがなく、また右の転貸によって、本件借地の使用状況に著しい変更が生じ、賃貸人である原告に対して著しい不利益を招来したことを認めうる何らの証拠もないから、被告きちに対する借地の一部転貸を一応認めうるとしても、右転貸については、賃貸人との信頼関係を破壊するに足らない特段の事情があるものといえるから、この点に関する被告の抗弁は理由がある。
２ （有料駐車場としての使用について）
≪証拠省略≫を綜合すると、つぎの事実が認められ（る。）≪証拠判断省略≫
（一） 被告貞義は、昭和四五年一一月六日ころから、本件借地の東側部分に従来あったバラック建物を取り毀し、その跡地約一八・五坪部分をコンクリート舗装し同月末ころまでに、有料駐車場として利用できるようにしたこと。
（二） 右駐車場として使用されている部分は、本件借地の約三分の一であって残りの西側借地部分には前叙のとおりの本件建物が存し、被告らがこれに居住しており駐車場として使用している借地部分は、依然、賃借人である被告貞義の管理占有下にあり、右駐車場としての使用は、建物所有のための借地利用形態から分離独立していないこと。
（三） コンクリート舗装（無筋）したほかは、駐車場としての設備は全くないいわゆる露天駐車場であって、駐車可能な台数も、普通車六台程度であり、被告貞義は、近所の商事会社との間で、三台分として、一ヶ月二万一、〇〇〇円、期間を一ヶ年とする駐車場賃貸借契約を締結したこと。
右認定事実によると、駐車場としての使用は、本件借地の約三分の一にすぎず、本件借地上には依然として、被告らの居住する建物が存し、しかもコンクリート舗装をなしたとはいえ、本件借地の復旧を不可能ないし著しく困難にするような土地の形状変更があったとはいえないから、本件借地の使用形態を全体的実質的にみるかぎり、本来の普通建物所有の目的は失われておらず、右駐車場としての利用も右目的のため社会通念上認められるべき範囲を逸脱したものと断定することはできない。
さらに、前叙のとおり、駐車場として使用する借地部分もなお被告らの管理占有のもとにあるので、この借地部分を第三者に転貸したものとは認められない。
仮に、右のごとき駐車場としての本件借地の利用が所定の用方に反するとしても、≪証拠省略≫によれば、被告貞義の収入がなくなり生活に困窮した結果、やむをえず借地の一部を有料駐車場として利用することになったことが認められ、これらの事実に、前示のとおり駐車場としての実質的利用形態とを考え合わせると、右駐車場としての使用には、原告に対する信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情があるというべきである。
３ （賃料不払について）
昭和四六年四月分の地代が同年五月一五日供託されたことは当事者間に争いがなく、≪証拠省略≫を綜合すると、被告貞義が右のごとき駐車場としての借地の使用をやめないかぎり、地代の提供があっても原告において受領を拒絶する意思が明らかに認められること、原告は、昭和四七年三月二七日到達の書面でそれまでの地代の支払を催告したのに応じ、被告貞義が昭和四六年五月分以降昭和四七年三月分までの地代合計三万六、五二〇円を被告貞義が原告方に持参して提供したが、原告が受領を拒絶したので右地代を昭和四七年四月三日供託したことが認められ、これに反する証拠はない。
右事実によれば、昭和四六年四月分および、同年五月分以降昭和四七年三月分までの地代支払債務は前記各有効な供託によってすでに消滅しているものといえる。
三 以上のとおりとすると、本件借地契約についての原告主張の各解除事由はいずれも認められないので、その余の判断をするまでもなく、原告の本訴請求はいずれも理由がないことになるから、これを棄却することにし、訴訟費用の負担については民事訴訟法第八九条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 舟橋定之）
〈以下省略〉